“提前还贷”再刷屏,未来房贷利率会否继续下降?
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“提前还贷”再刷屏,未来房贷利率会否继续下降?
2023-02-08 · 蓝莓企服

近期,“超额储蓄引发报复性消费”的话题热度淡去,“房”再度成为焦点。知乎在2023年2月2日做过一个简单调查,在484个网友参与的“你会选择提前还房贷吗”的调研中,超过六成人选择“会”,将近1/3表示“还要观望,而”选择“不会”的仅占 10%。

尽管样本较小,但也说明购房者对提前还房贷存在一定的诉求。去年5年期LPR(贷款报价利率)累计下调35BP,今年LPR合同的贷款利率也随之下浮。然而,各界对后续利率下降的预期不高,且目前理财收益下降、波动加剧,这也助推了部分人群的提前还贷行为。

渣打中国及北亚区首席经济学家丁爽表示,短期内货币政策可能会保持宽松,以支持经济重新启动,二季度存款准备金率不排除会下调25BP。然而,他不认为会降息,在复苏获得动力后,政策立场可能在下半年转向中性。

多位银行人士表示,按揭业务占比较高的银行确实接到部分问询,亦有部分银行通过收取违约金或补偿金、预约排队等方式给提前还贷的购房人设置障碍。但多位律师亦表示,银行无权拒绝提前还贷。


“提前还房贷潮”再引关注

“理财收益也不断下降,波动大,我今年初就选择先提前还贷了,每年在一定额度内银行并不会收取违约金。”某在上海置业的业主表示。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示,提前还贷的行为增多,有几方面原因。首先,大部分城市的房价或房价预期普遍下降,眼下房屋的升值空间似乎跑不赢房贷利息;其次,近期新的房贷利率不断下调。而之前的房贷利率有不少是很高的,比如超出5%,甚至有的高于6%。还款周期越长,利息就会越高,和新的房贷利率政策相比,差额也会越大;还有一部分人原本是投资买房,当楼市不景气时,需要及时撤场止损,将贷款还了房子卖掉。再加上现在很多投资领域并不景气,比如很多理财收益并不高,部分人选择直接抽回投资、偿还房贷更划算。

此外,“房贷利率密集下降”成为春节以来的热点话题,这也激发了部分购房者提前还贷的想法。

易居房地产研究院研究总监严跃进表示,1月29日,“郑州房贷利率最低降至3.8%”的消息传开。2023 年1月来,全国各地降低房贷利率或执行低利率的城市名单,共计30个城市,房贷利率均低于 4.1%的下限,同时呈现了 4.0%、3.9%、3.8%和 3.7%的四个梯队。统计发现,在这30个城市中,至少有一半城市的房贷利率为3.8%,这也说明,3.8%成为各地降房贷工作中最主流的利率。

他提及,这30个城市普遍属于房价指数连续三个月下跌的城市,且基本为交易行情偏冷的二三线城市。一些房价指数略强势的或市场行情略好的城市,并不在此次下降的城市范围之中。另外,有部分城市房贷利率最低为 4.0%,其虽然不是主流的 3.8%概念,但本身已经突破了 4.1%的利率下限。 从这个角度看,此类城市已经非常积极执行了央行此前的新政策,换 言之,无论是 4.0%还是3.8%的利率,都体现了各地积极降低房贷成本、激活住房消费需求的导向。

当提前还款出现时,对于一些贷款客户,银行收回的利息会受到影响,这是一些银行不愿意看到的。王玉臣表示,所以有的银行就会通过收取违约金或补偿金、预约排队等方式给提前还贷的购房人设置障碍。“是否可以收取违约金或补偿金除了看相关法律规定外,还要注意看双方的协议约定,很多时候是以协议约定为准。如果不符合相关法律规定,又没有相关的协议约定,则银行就无权单方要求收取补偿金或违约金。”

严跃进建议,一方面,要积极宣传”存量贷款也会降利息“,减少提前还房贷的行为。另一方面,各地把”房贷利率下调-房贷提前偿还“之间的关系做系统的研究,从保护购房者权益角度积极为购房者减负。


未来难现密集降利率趋势

另一个备受关注的问题还在于,未来房贷利率将何去何从?大城市是否也会降房贷?这又对近期需要购房的人士意味着什么?

严跃进表示,降房贷利率是每个城市的政策趋势,今年金融政策将继续支持住房消费,房贷利率普遍有下调的可能。关键问题是“降多少”。按《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》给出的定价规则,一线城市目前并不能突破 4.1%的利率。换而言之,最低利率也只能是4.1%。未来有微调的空间。

此外,各地存量贷款的利率普遍都有下降的可能,而且2月开始已经在下降。若没有下调,可能有几种原因——购房者和银行签订的是固定利率贷款,导致银行无法做调整;过去买的房子属于二套房,当时无法拿到利率折扣;此外,重新定价日在今年2月以后。

在多数业内人士看来,若市场行情不好,激活合理住房需求的政策依然会继续,降低房贷的工作会推进。但若市场回暖或房价止跌,那么优惠的房贷利率确实会收回。对于目前的购房者而言,严跃进认为继续观望和等待的意义不大。“要下降的城市,近期基本上就会发布政策,引导利率下调。而且3.8%的利率是目前各地差不多可以落实的最低利率,类似低于 3.6%的利率可能性其实不大;此外,房贷利率下降,其实有阶段性的特征。若后续房价反弹,那么此类利率政策是会撤回去的。”

他称:“必须说明,中国房地产市场已经朝着复苏的通道前进,后续或不会出现如此密集的降利率操作。”


LPR调降预期降温

房贷的锚是LPR,LPR的变化亦是关键。早在1月时,部分机构认为LPR(尤其是5年期)可能会下调。当时某大型资管机构的研究部负责人表示,“当前经济依然需要房地产的支撑,预计1月LPR有可能下调10BP。”但这一预期落空。时至今日,随着中国经济逐渐复苏,降息的预期则进一步下降。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平此前表示。“接下来可能会有一次或两次的降准,降准的幅度将以25个基点为主,50个基点的概率不大。目前银行准备金率的平均水平是7.8%,但许多中小银行的准备金率已是6%左右,没有太多下调的空间”连平称,“利率也将相应向下调整,但幅度也会较为谨慎。”野村中国首席经济学家陆挺最新表示,由于2022年第四季度的GDP环比增长远高于市场,中国向群体免疫的过渡速度快于预期,该机构将2023年GDP年度增长预测从4.8%上调至5.3%。

然而,他也提及,春节假期后的复工率表明复苏不平衡。1月底和2月初,多个地区的工业部门恢复速度很快,超过80%,但建筑部门的恢复速度仍只有10%左右,低于去年的速度,主要是受到收缩的房地产行业的拖累;随着汽车购车税减半政策的结束,1月乘用车零售额同比增长从去年12月的3%大幅下降至-34.6%。重型卡车销量增幅从去年12月的-6.1%大幅降至1月的-51.8%;以农历年为基准,30个城市样本的新房销售量7日平均增长从一周前的-39.3%改善至2月5日的-20%。

此外,野村表示,出口部门仍然面临全球经济放缓带来的强劲逆风,这从PMI中的新出口订单分类指数低迷和1月韩国出口进一步收缩就可以看出。

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